Mit einer bisher wenig beachteten Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 07.06.2013, Az.: V ZR 10/12, hat der Bundesgerichtshof eine Entscheidung des Oberlandesgerichtes Dresden vom 06.12.2011 aufgehoben und eine Möglichkeit eröffnet, Kaufverträge über Eigentumswohnungen rückabzuwickeln.
Dies ist möglich, wenn - wie üblich - die Käufer der Eigentumswohnung, dem Verkäufer den Ab- schluss eines Kaufvertrages in einer separaten notariellen Urkunde anbieten und der Vertrag eine unwirksame Klausel über die Bindung an das Angebot enthält. Im konkreten Fall wurde eine Klausel beanstandet, nach der die Käufer sich für die Dauer eines Monats unwiderruflich an das Angebot gebunden hielten, jedoch nach Ablauf dieser Frist das Angebot nicht erlöschen sollte, sondern in widerruflicher Weise fort bestand.
Nach dem Inhalt dieser Klausel kann der Verkäufer das Angebot also auch noch nach Ablauf der Monatsfrist - quasi "ewig" - annehmen. Derartige bzw. ähnliche unwirksame Klauseln über die Bindung an das Angebot enthalten tatsächlich eine Vielzahl von notariellen Verträgen. Weiter Voraussetzung ist, dass der Vertrag für eine Vielzahl von Fällen Verwendung finden sollte. Dies ist zu bejahen, wenn der Verkäufer der Wohnung gewerblich im Immobilienhandel tätig ist und der Verkauf der Wohnung über eine Vertrieb organisiert ist. Auffällig ist dann ebenfalls häufig, dass die Verkäufer stets mit denselben Notaren zusammenarbeiten.
Nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs kommt dann, wenn das Angebot erst außerhalb der Monatsfrist angenommen wurde, kein wirksamer Kaufvertrag zustande, da das Angebot nach Ablauf der Monatsfrist erlischt. Zwar stellt die Abgabe der Annahmeerklärung ein neues Angebot des Verkäufers auf Abschluss eines Kaufvertrages dar. Dieses Angebot wurde jedoch vom Käufer zu keinem Zeitpunkt formwirksam angenommen. Auch eine Heilung durch Eintragung des Käufers in das Grundbuch kommt nicht in Betracht.
Im Ergebnis besteht daher ein vollständiger Rückabwicklungsanspruch, d. h., der Verkäufer muss den erhaltenen Kaufpreis zzgl. gezogener Nutzungen an den Käufer herausgeben. Der Käufer muss die Eigentumswohnung zzgl. gezogener Nutzungen herausgeben. Da sich die Abwicklung nach Bereicherungsrecht vollzieht, steht dem Käufer hinsichtlich gezogener Nutzungen durch Erhalt der Mieteinnahmen der Entreicherungseinwand offen, wenn er hiervon beispielsweise Zinsen für ein zur Finanzierung aufgenommenes Darlehen bezahlt hat.
Möglicherweise bestehen über den Rückabwicklungsanspruch hinaus noch Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer oder der mit der Bank abgeschlossene Darlehensvertrag kann, mangels ordnungsgemäßer Widerrufsbelehrung, widerrufen werden. In diesen Fällen muss der Verkäufer entweder eine im Falle der Rückführung des Darlehens zu zahlende Vorfälligkeitsentschädigung erstatten oder aber die Bank hat hierauf gar keine Anspruch.
Selbstverständlich bedarf es einer umfassenden Prüfung im Einzelfall.
Für eine Vielzahl unserer Mandanten konnten wir derartige Vorgänge bereits erfolgreich rückabwickeln.
[RA Olaf Dietz, FA für Bank- u. Kapitalmarktrecht und Rechtsanwältin Dana Specht, 26.08.2015]